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| 宁波别墅的双重困局 一边楼盘热销一边土地流拍 |
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“我们的销售非常好，二期95套别墅类项目目前仅剩下10多套。”东钱湖某别墅类项目营销部负责人显得很轻松。
记者了解到，宁波不少在售别墅类项目都取得了良好的成绩，在国家宏观调控、全国楼市观望的背景下，这种“热销”局面无疑注入了一剂强心针。但是值得注意的是，本月15日，众所关注的“别墅宝地”茶亭村地块却因低于竞拍底价而流拍。这又给目前火爆的宁波别墅市场带来一丝迷雾。
别墅热销动了谁的奶酪?
5月8日，位于江东区彩虹南路的英伦水岸售楼中心内人头攒动，英伦水岸的开盘吸引了不少早期苦苦等候的别墅买家。
29日，记者从宁波市透明售房系统上了解到，仅仅两个星期，英伦水岸纳入网上72套房源目前已经销售了30套，这还不包括已经定下但还没有备案的房源。而中海·东湖观邸二期已经销售完毕，网上销售系统中前三区已经销售掉了326套。合生国际城一期也仅剩下17套。此外，城市花园二期别墅类项目，早已被内部认购完毕，130多套房子都销售完了。东方湾邸项目相关负责人去年在谈到该楼盘时已经为安排别墅房源犯愁，而那时该项目刚刚通过规划审批。
在这些别墅类项目取得良好的成绩下，没有开盘的楼盘也开始蠢蠢欲动。记者了解到，近期即将开盘的别墅类项目多达七八个。除了中海·东湖观邸拉斐堡确定5月31日开盘之外，其他项目也在筹划开盘日期，钱湖湾打出了“经济型联排”的口号并打出每平方米6500元起的诱人价格，记者通过售楼中心了解到，目前已经开始内部预定，157套房源预定很理想，将在近期开盘;合生国际城2期60套联排目前已经开始排号，售楼中心销售人员称将在6月上旬开盘。慈城新天地项目也已经启动，将在6月底开盘。百隆·诺丁山郡也在6月开始内部定购并于近期开盘。
别墅类项目的热销无疑给目前宏观调控气氛下萎靡的房地产市场打了一剂强心针。但是不少业内人士担心，这样的热销会不会是房地产市场最后的疯狂?一位不愿透露姓名的房产商向记者透露，目前市场上销售的别墅类项目，土地都是很早拿下的，容积率都是小于等于1，以当时非常便宜的土地价格，开发商在这一波销售热潮中，还是有不少利润。但是随着土地政策趋紧和消费人群的集中化，这样的热销局面很有可能只是昙花一现。
至少从目前来看，能够做别墅项目的土地越来越少，价格也将越来越高。
“别墅宝地”流拍之谜
令人关注的是，在别墅项目火爆销售的同时，也却出现了令人困惑的局面：5月15日，众人关注的东钱湖茶亭村地块拍卖，在国土资源局相关工作人员拆看地块出让底价后，宣布竞拍价格低于底价，地块按规定不能成交。这让众多业内人士大跌眼镜。
茶亭村地块在业内被称为“别墅宝地”，可谓炙手可热。该地块依山傍湖，东北面紧邻宁波市风景区东钱湖环湖南路，西南紧靠山麓，总用地面积接近500亩。去年8月份，就有不少开发商表示出对该地块的兴趣。在15日举行的竞拍中，共有3家开发商参与。分别是宁兴房产、雅戈尔置业和众安房产。地块出让起始价为楼面地价2750元/平方米，通过17轮的竞价，三家竞拍单位先后报出相同的3940元/平方米的价格。按出让规则，“雅戈尔”为最先出价者，茶亭村地块应由其竞得。可是工作人员宣布3940元/平方米的价格低于底价，地块因此流拍。
茶亭村地块的流拍，给宁波的别墅市场带来了一丝疑问。记者了解到，去年东钱湖寨基南侧地块与茶亭村地块性质差不多，当初出让起始价为楼面地价2345元/平方米。而该地块的竞争可谓是最激烈的，从下午5点左右开始书面竞价，直到晚上8点左右结束，经过87轮的竞价，最终由华润置地(宁波)有限公司以4305元/平米的价格竞得。而此竞得价高出其起始价整整1960元。茶亭村地块的竞拍情况与之相比可谓大相径庭。
双重问题下的别墅困局
“并非我们不要茶亭村地块，而是地块底价定得很高，开发商是有心无力。”雅戈尔置业相关人士在谈到这块地时，还是表示可惜。“据我们了解，这个底价离最后的竞价3940元/平方米还有一定的距离。”
记者了解到，在土地流拍后，几乎所有的观点都认为是茶亭村地块的底价过高所导致。“这块地很大，有500亩，如果按照3940元/平方米计算，相当于土地出让金一下子要交13个亿，按照4500元/平方米计算，更是高达15个亿。这样大的数额，实力再雄厚的开发商也会心有顾虑。加上目前银行实施银根紧缩政策，开发商贷款非常不容易，这样的话，资金链就非常成问题了。”该人士这样分析。
“另一方面，开发商也要考虑到投入产出比的问题，目前东钱湖区域在售别墅类楼盘的售价在2万元/平方米上下，如雅戈尔香颂湾。这样的价格，目前来看处在一个比较平衡的区域，如果按3940元/平方米的楼面地价成交，考虑到容积率，茶亭村地块开发别墅类项目售价起码要定在每平方米3万元才有较好的回报，一套别墅的总价差不多要1000万元。在前期别墅大面积井喷后，一些需求可能饱和，这样的价格销售给什么客户?”
此外，也有业内人士认为，由于茶亭村地块周边土地价格都比较便宜，前年位置差不多的寨基地块也仅仅只有2345元/平方米的楼面地价。任何一家开发公司如果拿下这个地块，立即开发的话，与华润项目相比仅从地块价格上就会吃亏很多，起码还要再放上三年，才有土地溢价效应，这期间土地增值税更是一笔很大的费用。虽然不少房产商认为未来市场不会很冷，但是究竟宏观调控如何发展，还是没有人能够预测的。
宏观调控下别墅市场依旧坚挺
而对于茶亭村地块的流拍，宁波市国土资源局相关人士这样告诉记者，目前东钱湖的土地已经非常稀缺了，茶亭村地块位置又紧邻东钱湖，是不可再生资源。这样的资源，相关部门会十分慎重，会定一个底价。这样可以让土地物有所值，能够充分利用。此外底价一般是根据前几年同类地段相同性质的土地价格与当前的市场形势相结合考虑的，目前宁波的别墅市场十分理想，开发商的定价也比较高。所以这样的地块还是属于开发商必争之地。
相关人士分析，目前的市场形势相当微妙，在宏观调控下别墅市场依旧坚挺，这给低容积率的土地很大空间，政府相关部门一方面对低容积率土地寄予厚望，另一方面，也在想办法在这样的市场形势下破局。而开发商对于拿地则是更加理性。
市场理性后的稀缺
参加竞拍的三家单位中，宁兴房产、雅戈尔置业都是宁波本土的开发商巨头，而在茶亭村地块的竞拍中也表现出了对市场的理性。
“现在的别墅市场虽然火爆，但是根据目前的土地形势，一方面稀缺，另一方面价格又颇高，这样的话未来的别墅市场会不会形成一个“畸形”之圈?即使有土地做别墅类项目，也是做给一些极为高端的客户。而目前市场上300万元一套的一些经济型别墅类项目可能会绝迹。”蒋先生是一家外贸公司的老总，他计划着给自己买一套别墅。他疑惑地对记者说，“因人民币持续升值，出口退税降低，严重影响了外贸的业务，资金在急剧缩水。以后想买别墅就更加难了。”据记者了解，宁波类似蒋先生这样的人很多，也是目前宁波别墅市场的主力军。他们仅仅能够承受几百万元的别墅价格，如果按照目前这样的趋势，未来动辄千万元以上的别墅，很可能将这类人群完全抛弃。
“未来只有真正的富豪才能住得起别墅类物业。按照宁波城市的产业布局，如果把物流、外贸业私营业主排除在外，别墅的需求很有可能锐减。这很有可能是把双刃剑，一方面宁波的别墅品质势必上升一个档次，另一方面，这类物业将会极度稀缺。”
别墅瓶颈何以破解?
“目前的宁波别墅市场属于起步阶段，虽然市场很热，但是没有明确的方向。未来别墅究竟该如何发展，是很多开发商在考虑的问题。这也是茶亭村地块之所以流拍的另一个因素。政府相关部门认为市场很热，底价就定得高了，而开发商认为这样高的价格，未来做好了也不一定有这么多有钱人来买。所以当下的别墅市场其实是走进了一个瓶颈。”一开发商这样认为。
如何破解这一瓶颈?从政府方面来说，可以采取灵活多变的政策。宁波国土资源局相关人士这样分析，“从茶亭村地块流拍事件中可以看出，其实开发商还是很有兴趣想拿这块地，之所以到不了底价，是因为出让的地太大，一下子出来500亩，再有实力的开发商都会谨慎。所以政府部门以后可以适度分期推地。此外，还可以通过统一规划的方式，按照国家规定，现在容积率低于1.0的土地是禁止出让的，目前的项目是整体推一块地，很死板。但是如果对某一个区域进行统一规划的话，一些区域的容积率可以灵活划分，这样不但对该区域的整体效果有一个明显的提升，也可以做更为精致的别墅项目。”
“对于开发商来说，只有把别墅项目做得更好、更高档、更细致，才是破解瓶颈的最佳之路。”宁兴房产销售部相关负责人这样认为。
来源： 现代金报 |
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